L'amortissement Jeanbrun en détail : taux, calcul et plafonds 2026

1. Qu'est-ce que l'amortissement Jeanbrun ?

L'amortissement Jeanbrun est un amortissement fiscal qui permet de déduire une fraction du prix d'acquisition de votre bien immobilier de vos revenus fonciers chaque année, pendant toute la durée de l'engagement de 9 ans.

Contrairement à l'amortissement comptable classique (utilisé par exemple en LMNP ou en SCI à l'IS), qui constate la perte de valeur d'un actif au fil du temps, l'amortissement Jeanbrun est une déduction forfaitaire accordée par l'État en contrepartie d'un engagement de loyer plafonné. Il ne reflète pas la dépréciation réelle du bien.

Les différences clés avec un amortissement classique :

C'est cette combinaison unique — amortissement élevé, déduction sur les revenus fonciers, non-réintégration en plus-value — qui fait du Jeanbrun un dispositif particulièrement attractif pour les investisseurs.

2. Les 3 niveaux d'amortissement

Le dispositif Jeanbrun propose trois niveaux d'amortissement, directement liés au niveau de décote de loyer que vous acceptez par rapport au marché. Plus vous consentez un loyer bas, plus le taux d'amortissement est élevé.

Le choix du niveau est fait au moment de la mise en location et reste fixe pendant 9 ans. Il est donc crucial de bien évaluer l'arbitrage entre rendement locatif (loyer perçu) et avantage fiscal (amortissement déduit).

Pour simuler l'impact de chaque niveau sur votre investissement, utilisez notre simulateur Jeanbrun.

3. La base amortissable

L'amortissement ne porte pas sur la totalité du prix d'acquisition. La part du foncier (terrain) est exclue car un terrain ne se déprécie pas. Dans le dispositif Jeanbrun, la part du foncier est fixée forfaitairement à 20 % du prix.

La base amortissable est donc égale à :

Pour un bien ancien, la base amortissable inclut le prix d'acquisition et les travaux éligibles (qui doivent représenter au moins 30 % du prix d'achat). La part foncier de 20 % s'applique sur le total (prix + travaux).

Les frais de notaire, frais d'agence et frais de garantie ne sont pas inclus dans la base amortissable, mais restent déductibles en charges classiques des revenus fonciers.

4. Calcul détaillé de l'amortissement annuel

Prenons un exemple concret pour illustrer le calcul de l'amortissement annuel avec un appartement de 200 000 € au niveau intermédiaire (Loc1).

Dans cet exemple, l'amortissement théorique (5 600 €) est inférieur au plafond (8 000 €), donc la totalité est déductible. Sur 9 ans, cela représente un total de 50 400 € d'amortissement.

Ici, l'amortissement théorique (13 200 €) dépasse le plafond (12 000 €). L'amortissement est donc plafonné à 12 000 €/an. L'excédent de 1 200 € est perdu chaque année.

5. Plafonds d'amortissement annuel

L'amortissement Jeanbrun est plafonné chaque année selon le niveau de loyer choisi. Ce plafonnement a été instauré pour limiter le coût budgétaire du dispositif pour l'État et éviter que les biens de très grande valeur ne bénéficient d'un avantage fiscal disproportionné.

* Le seuil de plafonnement indique le prix d'achat à partir duquel l'amortissement théorique dépasse le plafond annuel. Au-delà de ce prix, le plafond s'applique et une partie de l'amortissement est perdue.

En pratique, le plafonnement concerne surtout les biens haut de gamme ou les grandes surfaces. Pour la majorité des investissements locatifs (studios, T2, T3), l'amortissement théorique reste sous le plafond, surtout au niveau intermédiaire.

6. Impact sur le déficit foncier

L'amortissement Jeanbrun est l'élément central de la création de déficit foncier. Chaque année, vos revenus fonciers (loyers perçus) sont diminués de l'amortissement et des charges déductibles classiques (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, etc.).

Le schéma est le suivant :

Ce déficit foncier est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique). Le surplus est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.

L'impact est d'autant plus fort que votre tranche marginale d'imposition (TMI) est élevée. Un déficit foncier de 10 000 € permet d'économiser :

Pour une analyse complète du mécanisme, consultez notre page Déficit foncier et dispositif Jeanbrun.

7. Amortissement et plus-value : l'avantage décisif

L'un des atouts majeurs de l'amortissement Jeanbrun est qu'il n'est pas réintégré dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. C'est une différence fondamentale avec le LMNP.

Depuis la réforme de 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value immobilière, augmentant significativement l'imposition à la revente. Avec le Jeanbrun, le calcul de la plus-value s'effectue sur le prix d'acquisition réel, comme pour toute location nue classique.

La non-réintégration représente ici une économie de plus de 18 000 € sur la taxation de la plus-value. De plus, la plus-value immobilière en location nue bénéficie des abattements classiques pour durée de détention : exonération complète d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

C'est un avantage considérable sur le long terme. Pour une comparaison complète des deux régimes, consultez notre page Jeanbrun vs LMNP.

8. Questions fréquentes sur l'amortissement Jeanbrun