Jeanbrun vs Pinel 2026 : quel dispositif choisir pour investir dans l'immobilier locatif ?
Le dispositif Pinel, pilier de la défiscalisation immobilière en France pendant près de dix ans, a définitivement pris fin le 31 décembre 2024. Depuis le 1er février 2026, c'est le dispositif Jeanbrun qui prend le relais en matière d'investissement locatif avec avantage fiscal.
Mais quelles sont les différences fondamentales entre ces deux mécanismes ? Le Jeanbrun est-il réellement plus avantageux ? Que faire si vous aviez un investissement Pinel ? Ce guide comparatif complet répond à toutes vos questions.
Sommaire
1. Fin du Pinel : rappel historique
Le dispositif Pinel a été introduit par la loi de finances 2015, en remplacement du dispositif Duflot. Il permettait aux investisseurs d'obtenir une réduction d'impôt directe en contrepartie d'un engagement de location d'un bien neuf pendant 6, 9 ou 12 ans, avec des loyers plafonnés.
Les taux de réduction d'impôt Pinel ont évolué au fil du temps. À son lancement, le dispositif offrait 12% du prix du bien sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. Ces taux ont été progressivement réduits à partir de 2023, passant à 10,5%, 15% et 17,5% en 2023, puis à 9%, 12% et 14% en 2024 (sauf pour le « Pinel+ » qui maintenait les anciens taux sous conditions strictes de performance énergétique).
Le 31 décembre 2024, le dispositif Pinel a définitivement pris fin. Aucun acte authentique signé après cette date ne peut ouvrir droit à la réduction d'impôt Pinel. Seuls les investisseurs ayant acquis avant cette échéance continuent de bénéficier de leurs avantages fiscaux jusqu'au terme de leur période d'engagement.
La disparition du Pinel a laissé un vide dans l'arsenal fiscal de l'investissement locatif, comblé depuis février 2026 par le dispositif Jeanbrun, issu du Projet de Loi de Finances 2026.
2. Le Jeanbrun : le successeur du Pinel
Le dispositif Jeanbrun, du nom du député porteur de l'amendement au PLF 2026, constitue le nouveau cadre fiscal de l'investissement locatif en France. Applicable du 1er février 2026 au 31 décembre 2028, il adopte une approche radicalement différente de celle du Pinel.
Là où le Pinel offrait une réduction d'impôt calculée en pourcentage du prix d'acquisition, le Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal. L'investisseur peut déduire chaque année un pourcentage de la valeur de son bien (entre 3,5% et 5,5% selon le niveau de loyer choisi) de ses revenus fonciers, créant ainsi un déficit foncier qui réduit l'impôt sur le revenu.
Le dispositif s'inspire du système Loc'Avantages avec trois niveaux de loyer : intermédiaire (-15% par rapport au marché), social (-30%) et très social (-45%). Plus le loyer est bas, plus le taux d'amortissement est élevé, créant une incitation à proposer des loyers accessibles.
Pour comprendre le fonctionnement détaillé du dispositif, consultez notre guide complet du dispositif Jeanbrun ainsi que les conditions d'éligibilité.
3. Comparaison des mécanismes fiscaux
Le Pinel : une réduction d'impôt directe
Le Pinel fonctionnait comme un crédit d'impôt étalé. L'investisseur bénéficiait d'une réduction d'impôt annuelle fixe, calculée sur le prix d'acquisition du bien (plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m²). La réduction était de 2% du prix par an pendant les 9 premières années, puis 1% par an les années suivantes (taux initiaux).
Ce mécanisme était simple à comprendre mais présentait plusieurs limites : la réduction était soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an, le dispositif était réservé au neuf uniquement, et les taux ont été réduits progressivement rendant le dispositif moins attractif en fin de vie.
Le Jeanbrun : amortissement et déficit foncier
Le Jeanbrun fonctionne via l'amortissement du bien immobilier. Chaque année, l'investisseur déduit un pourcentage de la base amortissable (80% du prix d'acquisition + travaux) de ses revenus fonciers. Combiné aux charges déductibles classiques (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière), cet amortissement génère un déficit foncier imputable sur le revenu global.
L'avantage fiscal dépend donc de la tranche marginale d'imposition (TMI) de l'investisseur : plus la TMI est élevée, plus l'économie d'impôt est importante. Pour un contribuable à 41% de TMI, chaque euro de déficit foncier génère 41 centimes d'économie d'impôt (plus 17,2% de prélèvements sociaux économisés sur les revenus fonciers neutralisés).
Contrairement au Pinel, l'amortissement Jeanbrun n'est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an, puisqu'il s'agit d'une charge déductible et non d'une réduction d'impôt directe. C'est un avantage considérable pour les investisseurs qui utilisent déjà d'autres niches fiscales.
4. Avantages du Jeanbrun par rapport au Pinel
Neuf et ancien éligibles
Le Pinel était réservé au neuf (VEFA). Le Jeanbrun couvre le neuf ET l'ancien avec travaux (≥30% du prix), ouvrant un marché bien plus large avec des prix d'acquisition souvent plus compétitifs.
Amortissement récurrent
L'amortissement Jeanbrun (3,5% à 5,5%/an) génère un avantage fiscal chaque année sur toute la durée d'engagement, sans dégressivité contrairement au Pinel qui passait de 2% à 1% en fin de période.
Plus-value protégée
Les amortissements déduits dans le cadre du Jeanbrun ne sont PAS réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière à la revente. C'est un avantage fiscal majeur par rapport au LMNP.
Hors plafonnement des niches
Le déficit foncier créé par l'amortissement Jeanbrun n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an, contrairement à la réduction Pinel qui y était soumise.
Un autre avantage notable du Jeanbrun est sa compatibilité avec les SCI à l'IR. Les associés d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu peuvent bénéficier de l'amortissement au prorata de leurs parts, ce qui facilite l'investissement à plusieurs et la gestion patrimoniale.
Le Jeanbrun offre également une plus grande souplesse géographique. Alors que le Pinel était de facto limité aux zones A bis, A et B1 pour les dernières années, le Jeanbrun couvre l'ensemble des zones géographiques, y compris les zones B2 et C, avec des plafonds de loyer adaptés. Pour en savoir plus, consultez la page Jeanbrun vs LMNP pour une comparaison complète avec l'autre dispositif de défiscalisation immobilière.
5. Tableau comparatif détaillé
Voici un tableau synthétique reprenant les différences essentielles entre le Pinel (désormais éteint) et le Jeanbrun :
| Critère | Pinel (terminé) | Jeanbrun (en vigueur) |
|---|---|---|
| Période | Sept. 2014 – Déc. 2024 | Fév. 2026 – Déc. 2028 |
| Type de bien | Neuf uniquement (VEFA) | Neuf + ancien avec travaux (≥30%) |
| Mécanisme fiscal | Réduction d’impôt directe | Amortissement → déficit foncier |
| Taux initial | 12% / 18% / 21% du prix | 3,5% à 5,5% de la base amortissable / an |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| Plafond de prix | 300 000 € / 5 500 €/m² | Pas de plafond de prix |
| Plafond de loyer | Oui, par zone | Oui, par zone et par niveau |
| Plafonnement niches fiscales | Oui (10 000 €/an) | Non (charge déductible) |
| Réintégration plus-value | Non | Non |
| Type de location | Nu | Nu |
| Compatible SCI IR | Oui | Oui |
| Zones éligibles | A bis, A, B1 (B2 sur agrément) | Toutes zones (A bis à C) |
| Avantage TMI 30% | Fixe (indépendant de la TMI) | Proportionnel à la TMI |
| Avantage TMI 41% | Fixe (indépendant de la TMI) | Proportionnel à la TMI |
Exemple chiffré : Pinel vs Jeanbrun sur 9 ans
Pour un bien de 250 000 €, avec un contribuable à 30% de TMI :
* Base amortissable = 80% x 250 000 € = 200 000 €. Amortissement annuel = 7 000 €. L'économie d'impôt dépend de la TMI (ex. : 30% de TMI + 17,2% de PS = environ 29 700 € d'économie réelle, hors charges déductibles supplémentaires qui augmentent encore le déficit).
Pour obtenir une estimation précise adaptée à votre situation, utilisez notre simulateur Jeanbrun gratuit.
6. Les anciens investisseurs Pinel peuvent-ils basculer ?
La question se pose légitimement pour les centaines de milliers d'investisseurs qui ont acquis un bien en Pinel entre 2014 et 2024. La réponse est claire : il n'est pas possible de transformer un investissement Pinel en cours en dispositif Jeanbrun. Les deux régimes sont juridiquement distincts et le cumul sur un même bien est exclu.
Si votre engagement Pinel est toujours en cours
Vous continuez à bénéficier de la réduction d'impôt Pinel jusqu'au terme de votre engagement (6, 9 ou 12 ans selon votre choix initial). Le dispositif Pinel resté acquis pour les investissements réalisés dans les délais. Rompre votre engagement avant terme entraînerait la reprise de l'avantage fiscal par l'administration, ce qui n'est généralement pas intéressant.
Si votre engagement Pinel est terminé
Une fois votre période d'engagement Pinel arrivée à son terme, plusieurs options s'offrent à vous :
La stratégie la plus courante consiste à revendre le bien Pinel (en bénéficiant de la plus-value classique des particuliers avec abattement pour durée de détention) et à réinvestir le produit de la vente dans un projet éligible au Jeanbrun. Cette approche permet de continuer à optimiser sa fiscalité tout en renouvelant son patrimoine immobilier.
Dans tous les cas, il est recommandé de réaliser une simulation précise pour comparer les différents scénarios. Les paramètres clés à prendre en compte sont votre TMI actuelle, votre capacité d'investissement, la durée de détention souhaitée et la zone géographique ciblée. Pour connaître les conditions précises, rendez-vous sur notre page conditions d'éligibilité Jeanbrun.
7. Questions fréquentes
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