Jeanbrun dans l'ancien rénové : guide complet 2026
Le dispositif Jeanbrun ne se limite pas aux logements neufs. Il s'applique également à l'ancien avec travaux, à condition que ceux-ci représentent au moins 30 % du coût total de l'opération. Ce volet ouvre des perspectives très intéressantes pour les investisseurs qui souhaitent combiner déficit foncier et amortissement fiscal.
Dans ce guide, nous détaillons les conditions d'éligibilité, les types de travaux acceptés, le double avantage fiscal propre à l'ancien rénové et un exemple chiffré complet pour un investissement en zone B1.
Sommaire
- 1. Pourquoi l'ancien rénové est éligible au Jeanbrun
- 2. La condition des 30 % de travaux minimum
- 3. Types de travaux éligibles
- 4. Double avantage : déficit foncier + amortissement Jeanbrun
- 5. Exemple chiffré : achat 150 000 € + 60 000 € de travaux
- 6. Avantages de l'ancien rénové vs le neuf
- 7. Points de vigilance
- 8. FAQ
1. Pourquoi l'ancien rénové est éligible au Jeanbrun
Le Projet de Loi de Finances 2026 a volontairement élargi le dispositif Jeanbrun à l'ancien avec travaux. L'objectif est double : encourager la rénovation du parc immobilier existant et lutter contre les passoires énergétiques tout en offrant aux investisseurs un cadre fiscal attractif.
Contrairement au Pinel, qui était réservé au neuf, le dispositif Jeanbrun accepte les biens anciens dès lors qu'une rénovation significative est réalisée. Cette ouverture répond à un constat simple : la France compte plus de 5 millions de logements énergivores classés F ou G, et leur réhabilitation est un enjeu national.
L'ancien rénové permet aussi d'investir dans des emplacements déjà établis (centres-villes, quartiers recherchés) où les opportunités dans le neuf sont rares ou très onéreuses. C'est un avantage stratégique pour la valorisation patrimoniale à long terme.
2. La condition des 30 % de travaux minimum
Pour qu'un bien ancien soit éligible au dispositif Jeanbrun, les travaux doivent représenter au moins 30 % du coût total de l'opération. Le coût total s'entend comme la somme du prix d'acquisition (hors frais de notaire) et du montant des travaux.
Formule de calcul
Ratio travaux = Montant des travaux / (Prix d'acquisition + Montant des travaux)
Ce ratio doit être ≥ 30 % pour être éligible.
Attention : dans notre exemple fil rouge (150 000 € + 60 000 €), le ratio est de 28,6 %, ce qui est légèrement en dessous du seuil. Il faudrait porter les travaux à environ 64 300 € pour atteindre exactement 30 %. Pour simplifier l'exemple chiffré ci-dessous, nous retiendrons 65 000 € de travaux.
3. Types de travaux éligibles
Tous les travaux ne sont pas pris en compte pour le calcul du seuil de 30 %. Seuls les travaux de rénovation, d'amélioration et de transformation sont retenus. Voici les catégories principales :
Rénovation énergétique
- Isolation thermique (murs, toiture, planchers)
- Remplacement des fenêtres et menuiseries
- Installation ou remplacement du système de chauffage
- Ventilation (VMC simple ou double flux)
- Production d'eau chaude sanitaire
Travaux d'amélioration
- Réfection complète de la plomberie
- Mise aux normes de l'électricité
- Création ou rénovation de salle de bains
- Réfection des revêtements (sols, murs)
- Amélioration de l'accessibilité
Travaux de transformation
- Redistribution des espaces intérieurs
- Transformation de combles en pièces habitables
- Aménagement d'un local commercial en logement
- Extension du bâtiment existant
- Création de pièces supplémentaires
Travaux exclus
- Simple décoration (peinture, papier peint seul)
- Entretien courant (remplacement robinetterie)
- Mobilier et équipement électroménager
- Aménagement extérieur (jardin, terrasse)
- Travaux sur parties non habitables
Les travaux de rénovation énergétique sont particulièrement recommandés car ils permettent aussi de bénéficier du plafond majoré de déficit foncier (21 400 €/an au lieu de 10 700 €) lorsqu'ils entraînent un changement de classe énergétique du logement.
4. Double avantage : déficit foncier + amortissement Jeanbrun
L'un des atouts majeurs de l'ancien rénové avec le Jeanbrun est la possibilité de cumuler deux mécanismes fiscaux complémentaires :
Phase 1 : Déficit foncier classique (année des travaux)
L'année de réalisation des travaux, les dépenses de rénovation sont déductibles des revenus fonciers au titre des charges. Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique).
Le surplus non imputé est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
Phase 2 : Amortissement Jeanbrun (9 ans suivants)
Une fois le bien mis en location, l'amortissement Jeanbrun (3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer) s'applique sur la base amortissable (80 % du coût total : prix + travaux). Cet amortissement génère du déficit foncier supplémentaire chaque année.
Avantage décisif : les amortissements Jeanbrun ne sont pas réintégrés dans la plus-value à la revente.
Ce cumul est particulièrement puissant pour les investisseurs avec une TMI élevée (30 %, 41 % ou 45 %). Il permet de maximiser l'avantage fiscal dès la première année (grâce aux travaux) puis de le prolonger pendant 9 ans (grâce à l'amortissement).
5. Exemple chiffré : achat 150 000 € + 65 000 € de travaux en zone B1
Prenons un cas concret d'investissement dans l'ancien rénové en zone B1 (Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, etc.) avec un niveau de loyer intermédiaire.
Données du projet
| Poste | Montant |
|---|---|
| Année 1 : phase travaux | |
| Travaux déductibles | 65 000 € |
| Intérêts d'emprunt (année 1) | ~ 4 500 € |
| Loyers perçus (chantier, 0 mois) | 0 € |
| Déficit foncier année 1 | - 69 500 € |
| Imputable sur revenu global (plafond) | 10 700 € |
| Report sur revenus fonciers futurs | 58 800 € |
| Années 2 à 10 : amortissement Jeanbrun | |
| Base amortissable (80 % de 215 000 €) | 172 000 € |
| Amortissement annuel (3,5 %) | 6 020 €/an |
| Amortissement cumulé sur 9 ans | 54 180 € |
| Avantage fiscal total estimé (10 ans) | ~ 42 000 à 55 000 € |
Estimation pour un contribuable avec une TMI à 30 % + prélèvements sociaux (17,2 %). L'avantage fiscal exact dépend de votre situation personnelle.
Pour obtenir une simulation personnalisée adaptée à votre situation, utilisez notre simulateur Jeanbrun gratuit.
6. Avantages de l'ancien rénové vs le neuf
L'investissement dans l'ancien rénové présente plusieurs avantages par rapport au neuf dans le cadre du dispositif Jeanbrun :
| Critère | Ancien rénové | Neuf / VEFA |
|---|---|---|
| Prix au m² | Généralement 20 à 40 % moins cher | Prix du marché neuf (plus élevé) |
| Emplacement | Centres-villes établis, quartiers recherchés | Souvent en périphérie ou zones en développement |
| Déficit foncier supplémentaire | Oui (travaux déductibles) | Non |
| Double avantage fiscal | Déficit foncier + amortissement | Amortissement seul |
| Délai de mise en location | 12 à 24 mois (travaux) | 18 à 36 mois (VEFA) |
| Risque de retard | Maîtrisé (vous choisissez les artisans) | Élevé (dépend du promoteur) |
| Personnalisation | Totale (choix des matériaux, agencement) | Limitée (TMA du promoteur) |
| Négociation du prix | Forte marge de négociation | Prix fixé par le promoteur |
L'ancien rénové est particulièrement adapté aux investisseurs qui recherchent un rendement locatif élevé (grâce au prix d'entrée inférieur) et une optimisation fiscale maximale (cumul déficit foncier + amortissement). Le neuf reste pertinent pour ceux qui privilégient la simplicité et les garanties constructeur.
7. Points de vigilance
L'investissement dans l'ancien rénové avec le dispositif Jeanbrun présente des opportunités fiscales significatives, mais il convient de rester vigilant sur plusieurs aspects :
Faites chiffrer précisément les travaux par des artisans avant l’achat. Un ratio légèrement inférieur à 30 % rend le bien inéligible.
Les factures de travaux doivent être détaillées, datées et établies par des professionnels. Elles sont indispensables en cas de contrôle fiscal.
Le bien doit être loué dans les 24 mois suivant l’acquisition. Prévoyez un calendrier de travaux réaliste et des marges de sécurité.
Contrairement au neuf clé en main, c’est vous qui pilotez le chantier. Envisagez un architecte ou maître d’œuvre pour sécuriser le projet.
Un DPE avant et après travaux est recommandé pour justifier de la rénovation énergétique et bénéficier du plafond majoré de déficit foncier.
La rupture de l’engagement (vente, arrêt de la location, passage en meublé) entraîne la reprise de l’avantage fiscal. Assurez-vous de votre capacité à tenir cet engagement.
Vérifiez que le loyer plafonné dans votre zone est cohérent avec le marché local pour éviter la vacance locative.
Pour sécuriser votre investissement, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine. Notre simulateur vous donne une première estimation gratuite en quelques minutes.
8. Questions fréquentes
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