Dispositif Jeanbrun et SCI : compatibilité et conditions
Investir en SCI (Société Civile Immobilière) avec le dispositif Jeanbrun est tout à fait possible, sous certaines conditions. La SCI à l'IR (impôt sur le revenu) est pleinement compatible avec le Jeanbrun, tandis que la SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) en est exclue.
Ce guide vous explique comment combiner SCI et Jeanbrun, les avantages de cette structure pour la gestion patrimoniale et la transmission, ainsi que les modalités pratiques de mise en œuvre.
Sommaire
1. SCI à l'IR : pleinement compatible avec le Jeanbrun
La SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) est le régime fiscal par défaut des SCI. Dans ce régime, la SCI est transparente fiscalement : les revenus et les charges de la SCI sont directement imputés aux associés au prorata de leurs parts.
Cette transparence est précisément ce qui rend la SCI à l'IR compatible avec le Jeanbrun. L'amortissement du bien est calculé au niveau de la SCI, puis réparti entre les associés. Chaque associé déduit sa quote-part d'amortissement de ses propres revenus fonciers, créant ainsi du déficit foncier imputable sur son revenu global.
Les conditions générales du dispositif Jeanbrun s'appliquent intégralement à la SCI : engagement de location de 9 ans, respect des plafonds de loyer, location nue à titre de résidence principale du locataire.
L'engagement de location est pris au niveau de la SCI, mais les conséquences fiscales (déficit foncier, économie d'impôt) sont individuées pour chaque associé selon sa quote-part et sa propre situation fiscale (TMI, autres revenus fonciers).
2. SCI à l'IS : incompatible avec le Jeanbrun
La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) n'est pas compatible avec le dispositif Jeanbrun. Le Jeanbrun est un mécanisme qui fonctionne dans le cadre des revenus fonciers (catégorie IR), or la SCI à l'IS génère des bénéfices commerciaux soumis à l'impôt sur les sociétés.
Si votre SCI est déjà à l'IS, ou si vous envisagez d'opter pour l'IS, vous ne pourrez pas bénéficier du Jeanbrun. Attention : l'option pour l'IS est irrévocable. Une SCI qui a opté pour l'IS ne peut pas revenir à l'IR.
La SCI à l'IS dispose certes de son propre mécanisme d'amortissement comptable, mais celui-ci est différent du Jeanbrun et ne présente pas les mêmes avantages (pas de déficit imputable sur le revenu global, plus-value calculée sur la valeur nette comptable).
Résumé de la compatibilité
3. Avantages de la SCI avec le Jeanbrun
Combiner SCI et Jeanbrun offre des avantages spécifiques par rapport à un investissement en nom propre :
Gestion patrimoniale
La SCI sépare la gestion du bien de la propriété personnelle. Les décisions sont prises collectivement selon les statuts, facilitant la gestion à plusieurs.
Préparation de la transmission
Les parts de SCI se transmettent plus facilement que des biens immobiliers en direct. La donation de parts permet une transmission progressive et optimisée fiscalement.
Souplesse de répartition
La répartition des parts (et donc des avantages fiscaux) peut être adaptée. Un associé à TMI élevée peut détenir plus de parts pour maximiser l'économie d'impôt.
Protection du patrimoine
La SCI constitue un écran juridique entre le patrimoine immobilier et le patrimoine personnel des associés, offrant une protection en cas de difficultés personnelles.
4. Répartition de l'amortissement entre associés
L'amortissement Jeanbrun est calculé au niveau de la SCI, puis réparti entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Il en va de même pour les loyers, les charges déductibles et le déficit foncier.
Chaque associé déclare sa quote-part dans sa déclaration de revenus personnelle (formulaire 2044). L'économie d'impôt dépend ensuite de la TMI propre de chaque associé.
Exemple de répartition
SCI avec 2 associés (60%/40%), bien à 200 000 €, niveau Loc1 :
| Élément | Total SCI | Associé A (60%) | Associé B (40%) |
|---|---|---|---|
| Amortissement annuel | 5 600 € | 3 360 € | 2 240 € |
| Loyers annuels | 7 200 € | 4 320 € | 2 880 € |
| Charges déductibles | 3 000 € | 1 800 € | 1 200 € |
| Déficit foncier | 1 400 € | 840 € | 560 € |
Si l'associé A est à la TMI de 41% et l'associé B à la TMI de 30%, l'économie fiscale sera proportionnellement plus importante pour l'associé A. C'est un levier d'optimisation dans la répartition des parts.
5. SCI et transmission du patrimoine
La SCI est un outil privilégié pour la transmission du patrimoine immobilier. Combinée avec le Jeanbrun, elle permet de constituer un patrimoine locatif fiscalement optimisé tout en préparant sa transmission.
La donation de parts de SCI présente plusieurs avantages par rapport à la donation d'un bien immobilier en direct :
- Décote pour illiquidité : les parts de SCI sont généralement valorisées avec une décote de 10 à 20% par rapport à la valeur du bien, réduisant les droits de donation
- Transmission progressive : vous pouvez donner des parts par tranches, en profitant de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans
- Conservation du contrôle : le gérant conserve le pouvoir de gestion même après avoir donné des parts, grâce au démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété)
- Indivisibilité : la SCI évite l'indivision qui peut compliquer la gestion et la transmission d'un bien immobilier
Pour approfondir les aspects fiscaux du Jeanbrun, consultez notre page : Fiscalité du dispositif Jeanbrun.
6. Mise en œuvre pratique
Voici les étapes pour investir avec le Jeanbrun via une SCI à l'IR :
- Créer la SCI : rédaction des statuts (prévoir une clause sur l'objet locatif), immatriculation au RCS. Coût : 300 à 2 500 € selon le mode (en ligne ou via professionnel).
- Vérifier le régime fiscal : s'assurer que la SCI est bien à l'IR (régime par défaut). Ne surtout pas opter pour l'IS.
- Acquérir le bien : la SCI achète le bien (neuf ou ancien avec travaux) entre le 1er février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Contracter le prêt : le crédit est souscrit au nom de la SCI, les associés se portent caution personnelle.
- Mettre en location : location nue, bail de 3 ans minimum, respect des plafonds de loyer.
- Déclarations fiscales : la SCI remplit la déclaration 2072, chaque associé reporte sa quote-part sur sa 2044.
Il est recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour la structuration de la SCI et la rédaction des statuts. Pour en savoir plus sur le fonctionnement général du dispositif Jeanbrun, consultez notre guide complet.
7. Exemple chiffré : SCI Jeanbrun à deux associés
Hypothèses
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8. Questions fréquentes
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