Jeanbrun ou LMNP en 2026 : quel régime fiscal choisir pour votre investissement locatif ?
Le paysage de l'investissement locatif en France connaît un tournant majeur en 2026. D'un côté, le dispositif Jeanbrun, nouveau mécanisme d'amortissement fiscal issu du PLF 2026, offre une déduction directe sur les revenus fonciers avec un avantage clé : la non-réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente. De l'autre, le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), régime historique de la location meublée, qui a vu sa fiscalité durcie depuis la réforme de 2025 imposant désormais la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
Cette confrontation entre deux régimes fondamentalement différents — location nue contre meublée, revenus fonciers contre BIC, loyers plafonnés contre loyers libres — mérite une analyse approfondie. Le choix entre Jeanbrun et LMNP dépend de votre profil fiscal, de vos objectifs patrimoniaux et de votre stratégie à long terme.
Dans ce comparatif détaillé, nous passons en revue chaque aspect des deux dispositifs pour vous aider à faire le bon choix. Vous pouvez également utiliser notre simulateur comparatif gratuit pour calculer précisément l'économie d'impôt dans chaque scénario.
Sommaire
- 1. Rappel du dispositif Jeanbrun
- 2. Rappel du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
- 3. Comparaison de la fiscalité
- 4. La question cruciale de la plus-value
- 5. Conditions et contraintes
- 6. Pour qui le Jeanbrun est-il plus adapté ?
- 7. Pour qui le LMNP reste-t-il intéressant ?
- 8. Tableau comparatif récapitulatif
- 9. Questions fréquentes
1. Rappel du dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun est le nouveau mécanisme fiscal d'investissement locatif introduit par le Projet de Loi de Finances 2026. Applicable aux acquisitions réalisées entre le 1er février 2026 et le 31 décembre 2028, il permet aux investisseurs de déduire un amortissement annuel du prix de leur bien directement de leurs revenus fonciers.
Principes clés du Jeanbrun
Le taux d'amortissement est progressif : plus le loyer est bas par rapport au marché (niveau intermédiaire, social ou très social), plus l'amortissement est élevé. Pour une présentation complète, consultez notre guide du dispositif Jeanbrun et notre page sur l'amortissement Jeanbrun.
2. Rappel du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal permettant aux particuliers de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Historiquement, c'est l'un des dispositifs les plus populaires auprès des investisseurs immobiliers français.
Principes clés du LMNP
La réforme de 2025 a profondément modifié l'équilibre du LMNP. Avant cette réforme, les amortissements déduits n'étaient pas réintégrés dans la plus-value, ce qui constituait le principal attrait du statut. Désormais, la revente d'un bien LMNP est fiscalement plus coûteuse, ce qui change la donne pour les stratégies patrimoniales à long terme.
3. Comparaison de la fiscalité : amortissement, BIC vs revenus fonciers
La différence fondamentale entre le Jeanbrun et le LMNP réside dans le régime fiscal applicable. Le Jeanbrun s'inscrit dans la catégorie des revenus fonciers, tandis que le LMNP relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
L'amortissement Jeanbrun (revenus fonciers)
L'amortissement Jeanbrun est calculé sur 80% du prix d'acquisition (la part terrain de 20% n'étant pas amortissable). Il se déduit directement des revenus fonciers et peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an (ou 21 400 € avec travaux de rénovation énergétique).
| Niveau de loyer | Taux d'amortissement | Décote loyer |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5% / an | -15% vs marché |
| Social | 4,5% / an | -30% vs marché |
| Très social | 5,5% / an | -45% vs marché |
Pour en savoir plus : Amortissement Jeanbrun en détail
L'amortissement LMNP (BIC)
En LMNP au régime réel, l'amortissement est comptable et non fiscal. Le bien est amorti composant par composant (gros œuvre, électricité, toiture, etc.) sur des durées de 20 à 50 ans, soit un taux moyen d'environ 3% par an. Le mobilier est amorti sur 5 à 10 ans.
L'amortissement LMNP ne peut pas créer de déficit BIC : il ne s'impute que sur les revenus locatifs BIC positifs. L'excédent d'amortissement est reportable sans limite de temps, mais ne réduit pas directement l'impôt sur le revenu global.
Conséquence pratique : le Jeanbrun permet de réduire votre impôt sur le revenu global (via le déficit foncier), alors que le LMNP permet uniquement de réduire à zéro l'imposition sur les loyers perçus, sans impact sur les autres revenus.
Exemple chiffré comparatif
Hypothèse : Acquisition d'un bien à 200 000 €, TMI 30%, loyer annuel de 7 200 €.
Jeanbrun (niveau intermédiaire)
Déficit foncier imputable sur le revenu global = économie d'impôt de ~817 €/an (30% + 17,2% PS).
LMNP (régime réel)
Résultat négatif : 0 € d'impôt sur les loyers. Mais aucune réduction sur le revenu global.
4. La question cruciale de la plus-value à la revente
C'est le point de différenciation majeur entre le Jeanbrun et le LMNP en 2026. La manière dont les amortissements sont traités lors de la revente du bien a un impact considérable sur la rentabilité globale de l'investissement.
Jeanbrun : plus-value protégée
Les amortissements déduits dans le cadre du dispositif Jeanbrun ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Vous bénéficiez du régime classique des plus-values des particuliers :
- Abattement pour durée de détention
- Exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS)
- Plus-value calculée sur le prix d'acquisition réel
LMNP : amortissements réintégrés (depuis 2025)
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Concrètement :
- Le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits
- La plus-value imposable est donc artificiellement gonflée
- L'impôt à la revente peut être significativement plus élevé
Exemple d'impact sur la plus-value
Hypothèse : Bien acheté 200 000 €, revendu 260 000 € après 12 ans. Amortissements cumulés : 60 000 €.
Jeanbrun
LMNP
Dans cet exemple, la plus-value imposable en LMNP est deux fois plus élevée qu'en Jeanbrun, soit potentiellement plus de 10 000 € d'impôt supplémentaire à la revente (19% IR + 17,2% prélèvements sociaux, avant abattements).
5. Conditions et contraintes : les différences pratiques
Au-delà de la fiscalité pure, les deux régimes imposent des contraintes opérationnelles très différentes qui impactent la gestion quotidienne de votre investissement.
Location nue vs meublée
Jeanbrun : location nue
- Le bien est loué vide (sans meubles)
- Bail de 3 ans minimum (6 ans pour les personnes morales)
- Préavis de 3 mois pour le locataire
- Le locataire doit en faire sa résidence principale
- Pas d'investissement mobilier nécessaire
- Gestion locative plus simple
LMNP : location meublée
- Le bien doit être meublé (liste obligatoire par décret)
- Bail de 1 an (9 mois pour les étudiants)
- Préavis de 1 mois pour le locataire
- Location possible en résidence principale, étudiante ou saisonnière
- Investissement mobilier initial de 3 000 à 8 000 €
- Turnover locataire plus élevé, gestion plus active
Loyers plafonnés vs libres
Le Jeanbrun impose des plafonds de loyer définis par zone géographique et par niveau de loyer. En zone A bis à Paris, le plafond intermédiaire se situe autour de 17 €/m²/mois, tandis qu'en zone B2 il descend à environ 8 €/m²/mois. Ces plafonds représentent généralement une décote de 15% à 45% par rapport au marché.
Le LMNP, en revanche, offre une liberté totale de fixation du loyer. Le propriétaire peut fixer le loyer au prix du marché, voire au-dessus en location saisonnière. Cette liberté se traduit souvent par une rentabilité locative brute plus élevée.
Pour connaître les plafonds précis de votre zone, consultez notre page Plafonds de loyer Jeanbrun par zone.
Durée d'engagement
Le Jeanbrun exige un engagement de location de 9 ans minimum. Tout manquement (vente anticipée, cessation de location, non-respect des plafonds) entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.
Le LMNP, lui, n'impose aucune durée d'engagement (hors cas spécifiques des résidences de services avec bail commercial). Vous pouvez revendre à tout moment sans pénalité fiscale liée au dispositif.
6. Pour qui le Jeanbrun est-il plus adapté ?
Le dispositif Jeanbrun est particulièrement adapté aux profils d'investisseurs suivants :
Contribuables à TMI élevée (30%, 41% ou 45%)
Le déficit foncier généré par l’amortissement s’impute sur le revenu global. Plus votre TMI est élevée, plus l’économie d’impôt est importante en valeur absolue.
Investisseurs avec une vision patrimoniale long terme
La non-réintégration des amortissements dans la plus-value rend le Jeanbrun particulièrement attractif pour ceux qui prévoient de revendre après la période d’engagement.
Investisseurs recherchant la simplicité de gestion
La location nue implique moins de turnover, pas d’investissement mobilier et une comptabilité plus simple (revenus fonciers vs BIC).
Propriétaires d’une SCI à l’IR
Le Jeanbrun est compatible avec les SCI à l’IR, ce qui n’est pas le cas du LMNP. C’est un atout majeur pour la gestion patrimoniale familiale.
Investisseurs dans l’ancien avec travaux
Le Jeanbrun est accessible dans l’ancien dès lors que les travaux représentent 30% du prix. Combiné au déficit foncier majoré pour la rénovation énergétique (21 400 €), c’est un levier puissant.
Pour évaluer l'impact concret du Jeanbrun sur votre situation, utilisez notre simulateur Jeanbrun gratuit qui intègre votre TMI et calcule le déficit foncier généré. Consultez également notre page Fiscalité Jeanbrun pour une analyse complète.
7. Pour qui le LMNP reste-t-il intéressant ?
Malgré la réforme de 2025, le LMNP conserve des atouts pour certains profils d'investisseurs :
Investisseurs recherchant une rentabilité locative maximale
L’absence de plafond de loyer permet de maximiser les revenus locatifs, notamment dans les zones tendues où la demande de meublé est forte (étudiants, cadres en mobilité).
Investisseurs en location saisonnière
Le LMNP permet la location courte durée (Airbnb, saisonnière) avec des loyers très supérieurs au marché locatif classique. Le Jeanbrun impose la location longue durée nue.
Investisseurs avec des revenus locatifs existants
Si vous avez déjà des revenus BIC importants, le LMNP au régime réel permet de les neutraliser grâce à l’amortissement, même si celui-ci est désormais réintégré à la revente.
Investisseurs qui ne prévoient pas de revendre
Si vous souhaitez conserver le bien à très long terme (transmission), la réintégration des amortissements dans la plus-value a moins d’impact puisqu’il n’y a pas de revente.
Investisseurs souhaitant une flexibilité maximale
Pas de durée d’engagement, pas de plafond de loyer, pas de condition sur le type de bien : le LMNP offre une liberté totale dans la gestion de l’investissement.
8. Tableau comparatif récapitulatif Jeanbrun vs LMNP
Voici un récapitulatif complet des différences entre le dispositif Jeanbrun et le LMNP en 2026 :
| Critère | Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Type de location | Nue (non meublée) | Meublée |
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) |
| Taux d’amortissement | 3,5% à 5,5% / an | ~3% / an (composant par composant) |
| Déficit imputable sur revenu global | Oui (déficit foncier, 10 700 €/an) | Non (déficit BIC reporté uniquement) |
| Réintégration amortissements (plus-value) | Non | Oui (depuis 2025) |
| Plafond de loyer | Oui (par zone et niveau) | Non (loyer libre) |
| Durée d’engagement | 9 ans minimum | Aucune |
| Type de bien | Neuf ou ancien avec travaux (≥30%) | Tout type de bien |
| Résidence principale locataire | Obligatoire | Non obligatoire |
| Compatible SCI à l’IR | Oui | Non |
| Comptabilité requise | Déclaration 2044 (simple) | Liasse fiscale 2033 (comptable) |
| Coût comptable annuel | 0 à 200 € | 400 à 800 € |
| Période d’application | Février 2026 – Décembre 2028 | Permanent (statut fiscal) |
| Location saisonnière possible | Non | Oui |
| Investissement mobilier | Non requis | 3 000 à 8 000 € |
En résumé : le Jeanbrun est plus avantageux pour les contribuables à TMI élevée recherchant une défiscalisation sur le revenu global et une protection de la plus-value. Le LMNP reste pertinent pour maximiser la rentabilité locative brute sans contrainte de plafond ni de durée d'engagement.
9. Questions fréquentes : Jeanbrun vs LMNP
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